Épülettervezés, Modern családi házak tervezése Budapesten & környékén
Üdvözlöm a honlapomon!
„Az építész összekötő kapocs a Megrendelő elképzelései és a jogszabályok, követelmények illetve a lakható környezet között. Ismernie kell az előírásokat, szabványokat, technológiákat, korszerű anyagokat, melyek összehangolásával végül a Megrendelő elégedetten örülhet új otthonának. „
Kővári Tibor
Építész tervező
Önálló tervezőként – 1992 óta – családi házak, kisebb társasházak tervezésével foglalkozom. Az eddig több, mint 150 épület megtervezésekor a célom az volt, hogy a környezetbe harmonikusan illeszkedő, praktikus és költséghatékony, kényelmes otthonok szülessenek. Budapesten, Mátyásföld kertvárosi részén élek és dolgozom, ezért tevékenységi területem is elsősorban Budapestre és a pesti oldal környező településeire terjed ki.
A vázlatoktól a megvalósulásig
Ha meghoztuk a – sokaknak egész életre szóló – döntést, hogy építkezzünk, az egyik legfontosabb feledat a megfelelő építési telek kiválasztása, amely nem is olyan egyszerű feladat, hiszen számos szempontot kell figyelembe venni – a telek méretei, lejtése, benapozásán felül – már ekkor is. Az építési hatóságok jogszabályokban rögzítik és határozzák meg az egyes területek beépíthetőségét, az építhető legnagyobb lakásszámot, maximális építménymagasságot. A telek épített környezete alapvetően meghatározhatja a rákerülő épület jellegét, stílusát, alkalmazott homlokzati anyagokat, színeket.
Ha kiválasztottuk a telket, akkor a helyszínen történt felmérések, környezet tanulmányozása, telek tájolásának, lejtésviszonyainak vizsgálata, a szomszédos épületek elhelyezkedésének és távolságának meghatározása a telekhatártól, fotódokumentáció készítése az első lépései annak az összetett folyamatnak, melynek végén a Megrendelő elégedetten veheti át az építési engedélyét. Az Építtető igényei, szokásai, életvitelének sajátosságai, a mindennapok ritmusa alapján áll össze egy tervezési program, mely az Építtető számára „kézzel fogható” számítógépes vázlattervben jelenik meg, és amelyben a ház praktikuma mellett fontos szempont az anyagi keretek figyelembe vétele. Ezt követően a megbeszélések eredményeként kialakul a végleges engedélyezési dokumentáció, melyhez számos kiegészítést (műleírások, energetikai méretezés, statikai számítások) csatolva kerül az illetékes építési hatóság asztalára.
Munkáim
Engedélyezési – bejelentési tervdokumentáció
A vázlattervektől a végleges változat elkészültéig – az épület nagyságától, összetettségétől függően – 2-4 hét szükséges, de természetesen függ az Építtető és a tervező közötti összhang meglététől, az Építtető döntési gyorsaságától, valamint kidolgozni kért változatok számától. Miután az Építtető által jóváhagyott tervek elkészültek, az építési hatóság felé bejelentésre, illetve meghatározott esetekben engedélyezésre kerülnek. A határidőt tovább növelheti, ha az engedélyezési eljárást megelőzően szakmai „tervzsűri” elé is be kell nyújtani a dokumentációt.
A tervdokumentáció tartalma:
• tulajdoni lap, vagy amennyiben még nincs bejegyezve az új tulajdonos széljegyes tulajdoni lap és adás-vételi szerződés
• hivatalos térképmásolat
• tervezési program
• tervlapok:
• beépítési paraméterek, helyszínrajz, a leendő épület és a környező épületek ábrázolásával
• alaprajzok (szintenként)
• metszetek (legalább kettő, de az épület megértéséhez minimum szükséges mennyiségű)
• homlokzatok (az épület homlokzati nézetei)
• beépítési idomterv (a beépítés mértékének meghatározásához)
• építménymagasság/homlokzatmagasság idomterv
• zöldfelület számítási idomterv
• geodéziai felmérés (10%-nál nagyobb lejtés esetén) ill. talajmechanikai szakvélemény
• írásos dokumentáció:
• építész műszaki leírás
• tervezői nyilatkozat
• gépészeti, ill. elektromos rendszerleírás, energetikai számítás
• tartószerkezeti műleírás és tervek • statisztikai lap
Műszaki ellenőr
Manapság egyre gyakrabban alkalmaznak családi ház építésekor is az Építtetők műszaki ellenőrt, aki összeegyezteti az építtető igényeit a pénztárcájával, megtalálja a kompromisszumokat a kivitelező – sokszor a csillagos égbe szökő – árai és a minőségi kivitelezés között. Ellenőrzi a kiviteli terveket, javaslatot tesz a kivitelezési árajánlatokról, segíti a szerződéskötést. A kivitelezés során ellenőrzi, hogy a kivitelező ténylegesen azt építi be és abban a minőségben, amire a szerződéseket megírták.
Kiviteli tervdokumentáció
A jelenleg hatályos az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról szóló 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet IV. fejezetének 16§-a szerint kiviteli tervdokumentáció elkészítésére szükség van az alábbi esetekben:
„300 m2 összes szintterület,
három beépített építményszint (alápincézett, földszint+tetőtér-beépítés),
1000 m3 bruttó térfogat,
7,5 m-es építménymagasság és
5,4 m-es szerkezeti nyílásméret feletti (falköz, oszlopköz, előregyártott födém), előregyártott födémszerkezet építése esetén.”
Természetesen abban az esetben is érdemes kiviteli tervet készíttetni, ha egyébként a törvényi előírások nem követelik meg, hiszen a jóval részletesebb, több méretet, csomópontot tartalmazó dokumentáció alapján a kivitelező is pontosabban és nem utolsó sorban gyorsabban tud haladni, hiszen nem neki kell „kitalálnia” menet közben az engedélyezési dokumentációból nem egyértelműen leolvasható megoldásokat.
A kiviteli tervdokumentáció tartalma:
• építész tervezői munkarész (Az építész engedélyezési tervben szereplő épület geometriailag azonos megoldása, minden a megértéshez szükséges részletrajzzal, alkalmazástechnikai leírásokkal, burkolati rétegrendekkel, tetőszerkezet részletes megoldásával – falazatok, födémek geometriája, nyílászárók konszignációja, asztalos- és lakatos szerkezetek, fedés, bádogozás, szigetelés, anyagkiírások készítése pontos mennyiségek megjelölésével.)
• tartószerkezeti (statikus) tervezői munkarész (Alapozás, fogadószint, födémek, áthidalások és tetőszerkezet pontos kiszámítása, és ábrázolása csomóponti részletekkel.)
• gépész tervezői munkarész (Az épület gépészetének terveit tartalmazza: fűtés-hűtés, víz, csatorna, szellőzés, kémény, kazán, valamint meghatározza az építész számára, hogy hol, milyen szigetelés szükséges. Passzív házak tervezése esetén ez az egyik legfontosabb munkarész.)
• villamos tervezői munkarész (Erős- és gyengeáramú villamos tervek elosztók, kapcsolók, vezetékek megjelölésével. Általában tartalmazza a biztonságtechnikai – riasztó terveket is.)
• tűzvédelmi munkarész
• építésszervezési munkarész (Az építész készíti el, pontos ütemterv az építkezés folytatásáról. Előnyös, ha rendelkezünk vele, hiszen ilyenkor nem áll a munka, a munkafolyamatok jól összehangolhatóak.)
• környezetrendezési munkarész (Az építész, vagy kerttervező készíti el, tartalmazza a támfalak, tereprendezés, telken belüli csapadákvíz-elvezetés, valamint a növények terveit.)
A kiviteli terveknek nem kell minden esetben minden munkarészt tartalmazniuk, kisebb épületeknél elegendő az építész, tartószerkezeti és gépész tervfejezet.
A környezettudatos energiafelhasználásról
Az energia évszázadát írjuk. Az ipari fejlődés, a közlekedés korszerűsödése, az életmód változása – és nem utolsósorban a népesség szaporodása –a fajlagos energiafogyasztást a többszörösére növelte a technikailag fejlett országokban. Ez a tény néhány évtizeddel ezelőtt büszkeséggel töltötte el a szakembereket, akik egy ország fejlettségi szintjét hajlandóak lettek volna csupán az energiafogyasztás nagyságával jellemezni. Holott ez a büszkeségre okot adó évszázad egyben ősi örökségünk egyre nagyobb mérvű elpocsékolásának időszaka is.
Az emberiség nem is olyan távoli múltjában az energiaszükségletet kizárólag a megújuló energiaforrásokból fedezték. A civilizációs igények növekedése ezt az egyensúlyt felborította, az energiaigényt már nem lehet animális forrásból és egyszerű természeti folyamatokból – szél és vízfolyások energiájából – kielégíteni; megindult a természetes források kizsákmányolása, ami kezdetben a növényzet – az újratermelődésnél nagyobb mértékű – kipusztításából állt, és ez a folyamat ma is tart anélkül, hogy a kiirtott erdőségeket pótolnánk. Mindez az emberi életfeltételek romlását is magában hordozza, hisz a földi élet kialakulásának lehetőségét a növényzetnek köszönhetjük.
Az újratermelődő energiaforrások számának csökkenése a fogyasztókat a kezdetben szinte korlátlannak tekintett ún. fosszilis energiahordozók: szén, kőolaj, földgáz felhasználására kényszerítette, és ezzel megkezdtük az évmilliók alatt képződött energiahordozó vagyonunk elpusztítását. Ezen a területen az újratermelődés reménytelen, a becsült tartalék szén esetében 200, kőolajnál 50, míg a földgáznál mintegy 40 év!; így a ma legkeresettebb energiahordozók élettartama csupán egyetlen emberöltő.
Az energiaigény növekedése – az energiaigényes ipari technológiák korszerűsödése ellenére – megállíthatatlan, hisz a világ népessége növekszik. A világ egyharmadán ma még jóformán csak az újratermelődő forrásokat használják, és itt a következő évszázadban az energiafogyasztás növekedése legalább a huszonötszörösére becsülhető. Az örökségül kapott ásványi energiahordozók felélése a környezet károsításával jár együtt. Az élőlényekre káros, a régmúltban még elnyelt légösszetevők lekötésére már nincs elegendő növényzet, így lassan visszaállítjuk az élőlények megjelenése előtti állapotot, amit súlyosbítunk a felhasználási technológiákból származó újabb szennyezőkkel.
Gyakran ismételt kérdések
Az ideális otthon megteremtéséhez az első és talán legfontosabb lépés az építési telek kiválasztása. Javaslom, hogy új telek vásárlása előtt mindenféleképpen kérje ki szakember véleményét – tájolás, beépíthetőség, lejtés, értéktartás stb. tekintetében –, hogy a lehető legtöbb információ birtokában dönthessen. Egy rosszul megválasztott telekre épített, kompromisszumokkal terhelt épület nem fogja beváltani elképzeléseiket, és a kivitelezési költségeket is jelentősen növelheti! Éppen ezért szánjunk elegendő időt a telek kiválasztására, ismerjük meg a pontos méreteit – ez nem feltétlenül egyezik meg a kerítések által közbezárt területtel –, vizsgáljuk meg a fekvését, tájolását és az uralkodó szélirányt.
Fontos szempont a közlekedés – érdemes csúcsforgalom idején is megvizsgálni a munkahelyünkre történő eljutás lehetőségeit, időigényét, ne csak vasárnap délután tájékozódjunk –, beszélgessünk a szomszédokkal, kérdezzünk utána, vajon zajlik-e a környéken ipari tevékenység, van-e bármi, ami zavarhatná pihenésünket.
Természetesen tanulmányozzuk a tulajdoni lapot, legyünk tisztában az ingatlan jogi helyzetével, és feltétlenül érdeklődjünk az illetékes önkormányzat műszaki osztályán a vonatkozó építési előírásokról, hiszen ezek tükrében lehetünk bizonyosak abban, hogy megvalósíthatjuk-e álmaink házát.
Már a vázlattervek készítésekor adottak az épület méretei, a műszaki megoldások, tisztán látszik az épület geometriája, így ennek alapján tájékoztató építési költségkalkuláció készíthető. A tervezési program kialakítása során célszerű ismertetni a tervezővel a beruházásra szánt összeget is, ezzel elkerülhetők az esetleges félreértések, így nem születhet a költségkereten túlmutató épület, és így megteremthető az egyensúly a gazdaságos megvalósíthatóság és az értékes architektúra között.
A manapság divatosnak tartott ún. „gyorsházak”, készházak, vagyis könnyűszerkezetes megoldások mellett kizárólag az szól, hogy valóban talán egy-másfél hónappal korábban költözhetünk be az új otthonunkba, cserébe azonban számos kompromisszumot vagyunk kénytelenek kötni. A közismert műszaki problémák – tartószerkezeti állékonyság, hőtároló képesség hiánya – mellett, szembe kell néznünk azzal, hogy rendkívül kétséges az újra eladhatósága. Azon túl, hogy valóban mindössze néhány hetet nyerünk az építés során, a könnyűszerkezetes technológia – hazánkban - ma még számottevően nem olcsóbb, mint a hagyományos megoldások, hiszen az itt fellelhető alapanyagok alapvetően a hagyományos építési mód mellett szólnak. Az YTONG már szerencsésebb választás, bár a hőszigetelési mutatói már nem egyértelműen szólnak mellette. A korszerű téglaépületek is hasonló hőtechnikai paraméterekkel rendelkeznek, ugyanakkor az YTONG nedvességre érzékenyebb, mint a hagyományos falazóanyagok, semmivel sem olcsóbb, mint a tégla, így gondolatmenetünk elvezet ahhoz a megoldáshoz, melyet már évezredek óta használunk: az égetett kerámia –
vagyis a TÉGLA – már az ókorban is ismert építőanyag volt, tartószerkezeti paraméterei rendkívül kedvezőek, a mai technológiának köszönhetően már kiváló hőszigetelő tulajdonságokkal rendelkezik, könnyen megmunkálható, továbbá környezetbarát, természetes anyag.
Árak
Konkrét írásos árajánlatot csak előzetes helyszíni szemle után tudok adni!
A tervezési ár tartalmazza:
- szakmai tanácsadás (telekvásárláshoz, tervezéshez, kivitelezéshez)
- a helyszín ill. meglévő épület felmérése, fotók készítése
- vázlattervek (nyomtatott ill. digitális verzióban)
- komplett bejelentési, ill. engedélyezési tervdokumentáció elkészítése 1:100 léptékben
- tervbeadás előtt egyzetetés az illetékes építési hatósággal
Ügyfeleim véleménye
